Faut-il accepter une baisse de loyer de 14 % dans un bail EHPAD ?

➡️ Analyse concrète à destination des investisseurs LMNP, CGP, banquiers et acteurs du patrimoine

Je suis propriétaire d’une chambre en EHPAD exploitée par un exploitant national, dans le cadre d’un bail commercial meublé sous statut LMNP. Mes loyers sont de 7 000€ ht/an.
Comme beaucoup d’investisseurs dans ce secteur, j’ai reçu récemment une proposition de renouvellement de bail.

📉 Le nouveau loyer proposé est 14 % inférieur à celui que je percevais jusqu’ici.

Mais en contrepartie, l’exploitant s’engage contractuellement à prendre à sa charge la totalité des travaux liés à l’entretien, la rénovation et la conformité des locaux, y compris :
- Travaux de peinture, rafraîchissement, sanitaires
- Rénovation du mobilier
- Travaux techniques (ascenseur, chaudière, ventilation)
- Mises aux normes sécurité, incendie, accessibilité, etc.

🧠 Alors, bonne ou mauvaise opération pour l’investisseur ?

👉 J’ai demandé une analyse approfondie du bail, et voici le résultat :

✅ Ce que prend en charge Colisée (et que vous n’aurez plus à financer en tant que bailleur) :
- Réparations locatives (article 605, 1754, du Code civil)
- Entretien et remplacement des équipements techniques
- Rénovations dans la chambre (peinture, sanitaires, salle de bain…)
- Conformité réglementaire (sécurité, accessibilité…)
- Charges de copropriété courantes
- Participation mobilier : plafonnée à 6 % du loyer ou 6 500 € TTC (au choix)
- Assurance et gestion quotidienne

📊 Simulation du coût réel évité grâce à ce nouveau bail :

Poste évité                      | Économie estimée annuelle
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Entretien et travaux courants    | 800 – 1 200 €
Mobilier                        | 720 €
Travaux ponctuels               | 400 €
Mise aux normes / conformité    | 300 €
Divers et imprévus              | 250 €
👉 Total                        | ≈ 2 500 € / an

➡️ Soit plus que la baisse de loyer de 980 € proposée !

Et surtout : plus de gestion, plus d'avance de trésorerie, plus de stress.

🎯 Conclusion : Je signe.

Oui, j'accepte cette baisse de loyer car elle s’adosse à une réelle délégation de charge et à une meilleure prévisibilité patrimoniale.
Je sécurise mon rendement net, tout en bénéficiant d’un cadre LMNP optimisé (TVA récupérable, revenu régulier, 0 vacance locative).

Pour les CGP, banquiers ou investisseurs à la recherche d’un placement défensif et sécurisé, ce type de bail renforcé constitue une option patrimoniale solide, avec un rapport sécurité / rendement bien supérieur à la moyenne du marché actuel.
Et que pense les grands acteurs de revente Ehpad : Revenu Pierre LB2S Asset Management ATTENTIF LMNP PIERRE-LOYERS CONSEIL ?

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