Alors que le marché immobilier ancien cherche ses nouveaux repères, un facteur structurel s’impose de plus en plus dans la valorisation des biens : la performance énergétique. Depuis l’entrée en vigueur des restrictions de mise en location pour les logements classés G (et bientôt F en 2028), le DPE (diagnostic de performance énergétique) est devenu bien plus qu’un simple indicateur technique : c’est désormais un levier de négociation majeur, voire un critère éliminatoire dans certains cas.
C’est ce que confirme une récente étude du bureau d’étude thermique Ithaque, qui croise les données des Notaires de France (valeurs 2023) avec celles de la base DVF 2024. Son objectif : chiffrer précisément l’impact d’un mauvais DPE sur le prix au m², maison comme appartement, dans les dix plus grandes villes françaises.
📉 Un mauvais DPE = décote automatique (et parfois massive)
Dans des villes comme Bordeaux, une maison classée F ou G se vend en moyenne 1.115 €/m² de moinsqu’une maison équivalente A ou B. À Lyon, l’écart est proche : -1.053 €/m². Sur une surface de 150 m², cela représente une perte de valeur pouvant dépasser 200.000 €.
Même constat du côté des appartements :
- -667 €/m² à Nice,
- -660 €/m² à Bordeaux,
- -559 €/m² à Strasbourg.
Des chiffres qui montrent que les acquéreurs intègrent systématiquement les futures dépenses de rénovation énergétique et n’hésitent plus à négocier ferme en cas de mauvaise étiquette.
🏙️ Des effets plus atténués à Paris et Nantes
À Paris, le marché ultra-tendu rend l’effet DPE plus marginal : l’offre y est tellement limitée que les biens classés A ou B ne se vendent pas significativement plus cher, tandis que la décote des passoires thermiques reste mesurée (-657 €/m²). À Nantes, c’est l’absence de logements bien notés qui rend l’effet DPE moins lisible.
📊 Jusqu’à 20 % de la valeur du bien en moins
Les maisons sont les plus touchées : leur taille, leur exposition, leur mode de chauffage et leur isolation hétérogène en font des candidates naturelles à la décote. En moyenne, une maison de 150 m² classée F ou G perd 180.000 € par rapport à une maison A ou B. Ce montant grimpe à :
- 254.000 € à Bordeaux,
- 237.000 € à Lyon,
- 217.000 € à Montpellier.
Pour les appartements, la décote peut représenter jusqu’à 20 % de la valeur du bien, avec des exemples concrets :
- 49.000 € de moins à Nice pour un 40 m²,
- 46.000 € à Strasbourg,
- 40.000 € à Bordeaux.
🔁 Le DPE devient un investissement stratégique
Au-delà de la contrainte réglementaire, le DPE est devenu un facteur clé de valorisation. Pour les vendeurs, investir dans une rénovation énergétique peut faire toute la différence au moment de la revente, en justifiant un prix plus élevé, en réduisant le délai de vente, ou simplement en évitant la décote.
🧠 Note de l’expert — Yoann Maxel, spécialiste LMNP et montage d’opération immobilière avec Wiim :
« L’impact du DPE sur la valorisation immobilière n’est plus théorique : il est aujourd’hui intégré dans toutes les stratégies d’achat et de revente, en particulier pour les investisseurs. En LMNP ou en montage marchand,la performance énergétique devient un critère de sélection des biens aussi important que l’emplacement. Un appartement mal classé, c’est du potentiel… mais aussi du risque et des travaux. Le bon arbitrage ? Acheter en connaissance de cause, avec une vision claire du coût de revalorisation, des aides mobilisables, et du futur prix de marché. Le DPE peut faire peur, mais bien maîtrisé, il devient une formidable opportunité de création de valeur. »
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