Bail Réel Solidaire (BRS) : une nouvelle voie vers la propriété à prix réduit

Alors que la tension immobilière continue de s’accentuer dans les zones urbaines, une formule atypique gagne du terrain : le bail réel solidaire (BRS). Avec jusqu’à 60 % d’économie par rapport au prix du marché, ce dispositif permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété… à certaines conditions. Tour d’horizon en 6 questions clés pour comprendre cette néo-propriété qui redéfinit les règles du jeu.

1. Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Le BRS repose sur un principe fondamental : la dissociation du foncier et du bâti.

• Vous achetez les murs, mais vous louez le terrain à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) via une redevance mensuelle.
• Le bail est signé pour une durée longue (de 18 à 99 ans).
• Vous bénéficiez de droits réels immobiliers, ce qui vous permet d’aménager ou de modifier le bien (dans certaines limites).

Cette dissociation permet une réduction substantielle du coût d’achat, le foncier représentant en moyenne 30 à 50 % du prix total d’un logement classique.

2. Qui peut bénéficier du BRS ?

Le BRS est soumis à des conditions de ressources fixées par décret, proches de celles du PSLA (Prêt Social Location-Accession). En 2025, les plafonds varient selon la zone géographique :

• 38 508 € pour une personne seule en zone A/B1
• Jusqu’à 90 078 € pour une famille de 4 personnes en zone A

Selon le ministère du Logement, 87 % des foyers français sont désormais éligibles. L’accès au dispositif est souvent conditionné par des critères supplémentaires : résidence dans la zone, statut de locataire, primo-accession, etc.

3. Que peut-on faire avec un bien en BRS ?

L’usage est strictement limité à la résidence principale.

• Sous-location interdite, y compris sur des plateformes type Airbnb
• Possibilité de dérogation exceptionnelle (mobilité professionnelle, succession), selon les règles de l’OFS
• Objectif : éviter la spéculation et garantir une vocation sociale au parc concerné

4. Quelles économies peut-on espérer ?

Les gains sont réels : de 15 à 60 % de réduction sur le prix global du logement, selon les zones et la politique de l’OFS.

Exemples :

• En Aquitaine, des logements à 2 000 – 3 200 €/m², contre 4 500 – 5 000 €/m² dans le marché libre
• À Paris, des biens en BRS proposés à 5 000 €/m², contre plus de 9 600 €/m² dans le neuf

Les redevances foncières varient entre 0,10 € et 3 € / m² / mois, à ajouter aux mensualités de crédit. Des aides complémentaires (PTZ, abattement de taxe foncière) viennent encore améliorer la rentabilité globale de l’opération.

5. Peut-on revendre son bien ?

Oui, mais le prix de revente est plafonné :

• Indexation sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers) ou l’ICC
• Revente uniquement à un ménage éligible au BRS
• L’OFS valide l’acquéreur et encadre la transaction

Objectif : éviter la spéculation tout en garantissant la pérennité de l’accessibilité. Une plus-value est possible, mais très encadrée.

6. Et si aucun repreneur ne se présente ?

L’OFS est juridiquement tenu de racheter le bien, au prix encadré. Mais :

• Des décotes sont parfois appliquées (jusqu’à 40 % dans certains cas)
• En pratique, les cas de rachat par l’OFS sont très rares, car la demande reste forte

Le risque de liquidité existe donc, mais il reste modéré si le bien est bien situé et correctement entretenu.

Avantages & inconvénients du BRS

✅ Avantages	❌ Inconvénients
Prix d’achat réduit	Pas de liberté locative
Accès facilité à la propriété	Plus-value limitée
Fiscalité parfois allégée	Revente encadrée et réservée à des publics ciblés
Sécurité d’occupation longue durée	Redevance foncière à vie

Synthèse de Yoann Maxel, spécialiste du LMNP

« Le BRS incarne un modèle innovant, social et durable. Pour un investisseur LMNP, ce dispositif peut sembler aux antipodes d’une logique de rendement classique. Pourtant, il révèle une mutation profonde du marché : le foncier devient une variable stratégique, et la dissociation bâti/sol pourrait inspirer des montages LMNP futurs, notamment dans les résidences gérées ou les zones à forte tension. La clé, c’est la maîtrise du coût d’acquisition, et le BRS apporte ici une vraie réponse. Pour un investisseur avisé, il pourrait même représenter une phase transitoire intelligente avant un achat en pleine propriété, surtout pour les jeunes actifs. »

Yoann Maxel,