Faut-il investir à Paris en 2025 ? Prix, loyers, rendements : l’heure des arbitrages

Paris n’est pas réputée pour offrir les meilleurs rendements locatifs de France. Et pourtant, le moment pourrait bien être propice pour y investir… à condition de bien choisir son emplacement, son type de bien et sa stratégie. Analyse d’un marché en mutation, entre reprise des prix et apparition de microquartiers.

Des rendements faibles… mais une stabilisation des prix

Avec une rentabilité locative brute moyenne de 3,8 %, Paris reste en queue de peloton en matière de performance. À cela s’ajoute la hausse récente des droits de mutation (+0,5 % depuis avril 2025), qui alourdit encore les frais d’acquisition.

Mais ce constat général masque une réalité plus nuancée. Après quatre années de baisse continue (-13 % entre 2020 et début 2025), les prix immobiliers parisiens amorcent une stabilisation, voire une légère reprise. En avril 2025, le prix moyen au mètre carré est estimé à 9.550 €, en hausse de 1,1 % sur un an, selon les Notaires du Grand Paris.

Cette remontée progressive — environ +0,2 % par mois depuis décembre 2024 — s’explique par un retour des acheteurs et une demande en forte hausse (+21 % entre mars 2024 et mars 2025).

Tous les arrondissements ne sont pas logés à la même enseigne

Les investisseurs doivent raisonner à l’échelle micro-locale. L’écart de prix entre les arrondissements se creuse fortement, allant de 7.590 €/m² dans le 19e à 13.460 €/m² dans le 6e. Et les évolutions de prix sont tout aussi contrastées :

• En hausse : 4e (+3,1 %), 3e (+2,8 %), 11e (+2,5 %), 15e (+1,7 %), 17e (+1,8 %)
• En baisse : 10e (-2,6 %), 18e (-0,7 %), 20e (-1,4 %)

Côté rendement, les arrondissements périphériques restent les plus attractifs :

• 10e : 4,4 %
• 19e et 20e : 4,3 %
• 11e, 12e, 13e, 14e, 15e : entre 4 % et 4,1 %

Les arrondissements centraux, plus recherchés mais plus chers, offrent des rendements plus faibles :

• 7e et 6e : 3,1 %
• 1er à 4e : entre 3,3 % et 3,8 %
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Le bon pari : jouer les microquartiers

Un même arrondissement peut cacher de fortes disparités. Exemple dans le 18e :

• La Chapelle : 6.976 €/m² / rendement 4,6 %
• Grandes Carrières : 9.174 €/m² / rendement 3,9 %

Dans le 7e, les écarts sont tout aussi marqués :

• Gros-Caillou : 13.338 €/m² / rendement 3,2 %
• Saint-Thomas-d’Aquin : 16.210 €/m² / rendement 2,9 %
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👉 L’investisseur avisé doit donc analyser la rentabilité au niveau infra-arrondissement, et viser les secteurs à prix contenus mais au fort potentiel de valorisation.

Miser sur les passoires thermiques… avec discernement

Les logements classés F ou G se multiplient sur le marché et offrent une décote moyenne de 569 €/m². Ils sont aussi plus négociables :

• Taux de négociation : F : 4,1 %, G : 4,2 %, D : 3,4 %

Mais attention : des travaux importants sont à prévoir pour les remettre sur le marché locatif. Il faut intégrer ces coûtsdans le calcul de rentabilité nette, notamment si l’objectif est de louer en meublé classique ou en longue durée.

Meublé de tourisme : attention au mirage

Paris n’interdit pas encore les locations touristiques, mais le durcissement réglementaire est en cours :

• Obligation de DPE A à D d’ici 2034
• Renforcement des contrôles municipaux
• Restrictions croissantes sur les autorisations de changement d’usage

En d’autres termes, le meublé de tourisme n’est plus un levier de rendement sans contrainte. Mieux vaut anticiper la transition vers des modèles plus durables (colocation, location longue durée rénovée et meublée).

Capitaliser sur la valorisation future

Au-delà du rendement immédiat, l’objectif de plus-value à la revente reste pertinent à Paris. En dépit de la baisse récente, un propriétaire ayant acheté en 2015 a vu son bien s’apprécier en moyenne de +17,6 % en 10 ans, soit environ +78.000 € pour un 55 m².

Ce qu’il faut retenir

Critère	Tendance actuelle	Opportunité pour investisseurs
Prix immobiliers	Stabilisation (+1,1 %/an)	Acheter avant une reprise plus marquée
Rendement locatif brut	3,8 % en moyenne	Cibler 10e, 19e, 20e pour > 4 %
Réglementation	Plus stricte sur meublés	Privilégier location longue durée
Microquartiers	Écarts intra-arrondissements	Profiter de poches à fort potentiel
Passoires thermiques	Remise de prix importante	Investir si travaux maîtrisés

Conseil d’expert Yoann Maxel

Paris n’est plus un marché à rendement élevé, mais reste un actif refuge avec un potentiel de plus-value. Le bon timing d’achat se situe avant le retour massif des acheteurs. Il faut raisonner à l’échelle microgéographique, bien intégrer les contraintes énergétiques, et diversifier sa stratégie locative

Yoann Maxel