Immobilier de luxe à Paris : la surprise du XVIIIe arrondissement en 2025

Alors que le marché de l'immobilier haut de gamme à Paris redémarre au premier trimestre 2025, un phénomène inattendu attire l'attention des investisseurs : la spectaculaire progression du XVIIIe arrondissement. Loin des bastions traditionnels du luxe parisien, ce secteur en plein essor bouleverse la hiérarchie des quartiers les plus prisés.

Un marché haut de gamme en reprise nette

Après deux années de stagnation, le segment du luxe à Paris connaît une reprise dynamique. D’après l’étude de Barnes, les ventes repartent à la hausse, soutenues par :

• Une stabilisation des taux d’intérêt autour de 3 % ;
• Une correction des prix amorcée en 2023-2024 ;
• Un retour progressif de la confiance des acheteurs fortunés.

Ainsi, les prix dans l’immobilier de luxe progressent de 2 % en moyenne, atteignant 14.450 €/m², bien au-dessus de la moyenne parisienne tous segments confondus (9.768 €/m²).

L’explosion du très haut de gamme

La croissance la plus spectaculaire concerne les biens supérieurs à 5 millions d’euros, avec une hausse de 24 % du prix au mètre carré (37.564 €/m²). Les segments intermédiaires (3 à 5 millions) suivent avec +17 %, tandis que les biens entre 1 et 3 millions affichent une progression plus modérée (+1 %).

Le XVIIIe : nouvelle étoile du luxe parisien

Le fait marquant de ce trimestre est la percée du XVIIIe arrondissement, qui dépasse désormais le très prestigieux VIIIeen termes de prix moyen. Avec une hausse de 34 %, les prix y atteignent 16.478 €/m², portés par :

• Montmartre, Pigalle et la rue des Martyrs, devenus des hotspots pour des acquéreurs français quadragénaires, souvent entrepreneurs ou startupers ;
• Un style de vie urbain vibrant, conjuguant restaurants, culture et ambiance de quartier ;
• Une offre qualitative de biens d’exception, parfois vendus au-delà de 4 millions d’euros.
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Vers une redéfinition de la carte du luxe

Les quartiers historiquement dominants — VIe, VIIe et IVe — restent en tête, mais le classement évolue. Le VIIIe, malgré son cachet architectural, pâtit de son manque de vie locale et de l’image parfois ternie des Champs-Élysées. À l’inverse, le XIe et le XVIIIe profitent d’un report de clientèle et d’un attrait lifestyle renforcé.

Des acheteurs plus flexibles sur les travaux

Autre tendance notable : les travaux n’effraient plus. S’ils restent à éviter sur le segment ultra-luxe, les biens nécessitant une rénovation modérée (jusqu’à 3 M€) attirent à nouveau, grâce à :

• La stabilisation des coûts de matériaux ;
• Le potentiel de plus-value à la revente ou à la location.

Les acheteurs recherchent du cachet, du style et sont prêts à retravailler les biens pour concilier charme haussmannien et prestations modernes.

Le retour des Américains

Depuis l’automne 2024, les investisseurs américains font leur retour en force sur le marché parisien, portés par :

• L’effet Jeux Olympiques ;
• Les incertitudes politiques américaines (effet Trump) ;
• Un dollar toujours fort.

Ces acheteurs ciblent majoritairement les arrondissements historiques pour des pied-à-terre ou des résidences secondaires de standing.

Le mot de l’expert LMNP Yoann Maxel

Le marché parisien de l'immobilier de luxe retrouve son dynamisme, mais avec une géographie qui se redessine. Le XVIIIe arrondissement, longtemps considéré comme périphérique, s’impose désormais comme une destination de choix pour les acquéreurs fortunés. Pour les investisseurs, cela ouvre de nouvelles perspectives de valorisation, dans un contexte où l’emplacement ne se résume plus aux arrondissements historiques du luxe.

Yoann Maxel