L’immobilier haut de gamme français suscite un regain d’intérêt chez les investisseurs privés, notamment les grandes fortunes internationales. Ce constat, tiré de la 19e édition du Wealth Report de Knight Frank, confirme une tendance lourde : les capitaux privés s’installent durablement sur le marché immobilier « prime ». Focus sur une dynamique qui redessine les équilibres du marché.
Une hausse globale de l'appétit pour l’immobilier direct
D’après Knight Frank, 44 % des individus fortunés prévoient d’augmenter leur exposition à l’immobilier direct dans les 18 mois à venir. Ce chiffre monte à 37 % pour l’immobilier indirect, signalant une volonté de reprendre la main sur les placements immobiliers, en phase avec la recherche de rendement et de contrôle.
Un intérêt marqué chez les jeunes fortunes
Les générations montantes participent activement à cette dynamique. Près de 30 % des ultra-riches de la génération Z privilégient l’immobilier haut de gamme comme classe d’actifs principale, tandis que 20,2 % en font une priorité stratégique.
Par ailleurs, les family offices, qui gèrent les patrimoines familiaux à long terme, consacrent 22,5 % de leurs portefeuilles à l'immobilier direct, contre 8,3 % à l’immobilier indirect. Le segment « living » (logements sous toutes leurs formes) apparaît comme la classe d’actifs favorite.
La France, terrain de jeu stratégique pour les investisseurs privés
La France figure au 8e rang mondial en termes de population ultra-fortunée, avec plus de 51 200 individus selon Knight Frank, un chiffre en progression constante (+4,8 % anticipé en Europe d'ici 2028). Ces acteurs jouent désormais un rôle de premier plan dans l'immobilier tricolore.
En 2023, les investisseurs privés ont représenté 16 % des transactions immobilières en France, soit quatre fois plus que la moyenne 2015-2019, avec un volume d’investissement de 2 milliards d’euros :
- 71 % dans les actifs tertiaires
- 24 % dans les actifs commerciaux
- 5 % dans la logistique
Des opérations emblématiques
Plusieurs transactions confirment cet engouement :
- Chanel : 42 avenue Montaigne (Paris 8e)
- Pontegadea (famille Ortega – Zara) : 4 rue Meyerbeer (Paris 9e)
- Éric Sitruk & Thomas Fabius : Îlot Chirac (Paris 7e)
Ces acquisitions ciblent des biens dits "prime" ou "ultra-prime", situés dans les meilleurs emplacements, à forte valeur patrimoniale et potentiels locatifs élevés.
Montée en gamme du marché tertiaire parisien
Le segment tertiaire connaît une revalorisation rapide, avec un nouveau marché « ultra-prime » structuré au-delà de 1 000 €/m²/an, atteignant jusqu’à 1 200 €/m²/an dans Paris QCA (quartier central des affaires). En 2024, 48 transactionsont franchi ce seuil symbolique, contre moins de 10 auparavant.
Ce mouvement s’appuie sur une vacance faible (environ 4 %), gage de solidité locative. Le bureau premium séduit pour sa résilience, sa valorisation durable et sa capacité à attirer des locataires internationaux exigeants.
Commerces haut de gamme : dynamisme locatif et loyers record
Les artères commerçantes prime de la capitale affichent une vacance inférieure à 4,1 %, là où la moyenne parisienne dépasse les 10 %. Les loyers s’y envolent, avec des pics à :
- 16 000 €/m²/an sur les Champs-Élysées
- 10 000 €/m²/an sur plusieurs autres axes prime
Le taux de rotation élevé (10 %) reflète une forte demande locative, notamment de la part d’enseignes internationalesdésireuses de s’implanter sur des emplacements stratégiques à forte visibilité.
Résidentiel haut de gamme : encore sous-exploité
Malgré un attrait affiché par les jeunes fortunes, le marché résidentiel de luxe reste en retrait en termes de volumes :
- Seulement 10 transactions > 10 M$ à Paris en 2024
- Mais une hausse de 0,8 % de l’indice PIRI
- Prix moyen : 22 000 €/m², avec des pics à 32 000 €/m² dans le 7e arrondissement
Les family offices envisagent un retour progressif sur ce segment, sous réserve d’une offre adaptée. Une opportunité pour les professionnels du secteur.
En résumé – Analyse de Yoann Maxel, spécialiste du LMNP
« Cette étude confirme plusieurs tendances que l’on observe aussi dans le segment LMNP haut de gamme : un retour en force des investisseurs privés, une sélectivité accrue sur la localisation et la qualité, et une volonté de s’affranchir des véhicules collectifs type SCPI. Le marché “prime” s’impose comme une valeur refuge, mais pas à n’importe quel prix. L’investisseur type recherche aujourd’hui un bien exceptionnel, générateur de revenus locatifs sécurisés (ce que permet le LMNP), mais aussi capable de s’apprécier à long terme. Cela repositionne le LMNP sur du résidentiel ultra-qualitatif, parfois même mixte, dans les zones les plus demandées. »
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